「賃貸経営って、税金や法律が複雑でよく分からない…」 「使える補助金があるなら知りたいけど、調べるのが大変…」 「最近、法改正が多いって聞くけど、うちの物件は大丈夫？」
相模原市南区で賃貸物件を所有するオーナー様にとって、賃貸経営は家賃収入を得られる魅力的な資産運用ですが、同時に税金、法改正、そして活用できる補助金といった専門的な知識が求められます。これらの知識は、賃貸経営の収益性を大きく左右し、予期せぬリスクを回避するためにも不可欠です。
しかし、多忙なオーナー様がご自身で全ての情報を網羅し、適切に対応していくのは至難の業でしょう。
この記事では、賃貸経営で知っておくべき税金の知識、近年オーナー様に影響の大きい法改正のポイント、そして物件の価値向上やコスト削減に役立つ補助金・助成金について、分かりやすく解説します。そして、根津ハウジングがオーナー様の経営パートナーとして、これらの専門的な側面をどのようにサポートできるかをご紹介します。
賢く賃貸経営を続けるために、ぜひご一読ください。
賃貸経営と切っても切れない税金の知識
賃貸物件を所有し、家賃収入を得る上で、様々な税金が関わってきます。これらの税金を正しく理解し、適切に申告・納税することが重要です。
1. オーナー様が関わる主な税金の種類
- 所得税（不動産所得）
賃貸物件から得られる家賃収入は「不動産所得」として、他の所得と合算して所得税の対象となります。- 計算方法
総収入金額（家賃、礼金、更新料など）－必要経費（賃貸管理費用、修繕費、減価償却費、固定資産税など）＝不動産所得 - ポイント
必要経費を漏れなく計上することで、課税所得を減らし、節税につながります。
- 計算方法
- 消費税
居住用賃貸住宅の家賃は非課税ですが、店舗や事務所などの事業用賃貸、礼金・更新料など一部の収入は課税対象となる場合があります。課税事業者となる基準（課税売上が年間1,000万円超など）もあります。 - 固定資産税・都市計画税
土地や建物を所有している限り毎年課税される地方税です。- 固定資産税
毎年1月1日時点の所有者に対し、市町村（東京23区は都）が課税します。税率は標準1.4%ですが、市町村により異なります。 - 都市計画税
市街化区域内にある土地・建物に課税されます。税率は標準0.3%ですが、市町村により異なります。 - ポイント
住宅用地の特例など、軽減措置があります。
- 固定資産税
2. 賃貸管理費用や修繕費の経費計上について
賃貸経営で発生する様々な費用は、適切に経費として計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税の負担を軽減できます。
- 経費となるもの（例）
- 賃貸管理手数料
管理会社に支払う費用 - 修繕費
建物の補修、設備の修理費用など（※大規模なリフォームは「資本的支出」となり、減価償却の対象となる場合があります） - 減価償却費
建物や設備の取得費用を耐用年数に応じて毎年経費計上するもの - 固定資産税・都市計画税
毎年支払う税金 - 損害保険料
火災保険、地震保険など - ローン利息
賃貸物件購入のための借入金の利息 - 交通費、通信費
賃貸経営に必要なもの - 消耗品費
清掃用品など
- 賃貸管理手数料
- ポイント
領収書や帳簿をきちんと保管し、税務署からの問い合わせに対応できるよう準備しておくことが重要です。
3. 相続対策としての賃貸経営のメリット（必要であれば）
賃貸経営は、相続税対策としても有効な場合があります。
- 評価額の軽減
賃貸物件は、現金や更地で相続するよりも、相続税評価額が低くなる特例があります。 - 家賃収入
相続発生後も安定した家賃収入を得ることができ、納税資金や生活費に充てることが可能です。
賃貸経営に関わる主な法改正とその影響
賃貸経営を取り巻く法制度は、社会情勢の変化に伴い常に改正されています。これらの法改正を知らずにいると、トラブルに発展したり、思わぬ損失を被ったりする可能性があります。
1. オーナー様に影響の大きい主な法改正のポイント
- 民法改正（2020年4月1日施行）
- 連帯保証人制度の見直し
個人が連帯保証人になる場合、契約時に「極度額（上限額）」を定めなければならなくなりました。これにより、保証人の責任範囲が明確化され、トラブルを未然に防ぐ目的があります。 - 原状回復の定義の明確化
賃貸借契約における修繕や原状回復に関するルールの解釈が、より明確になりました。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方が追認され、賃貸物件の通常損耗や経年変化は貸主負担であることが明確化されています。 - 賃借物の修繕に関するルール
賃借人が修繕できる範囲や、修繕費用の負担について明確化されました。 - 敷金の定義の明確化
敷金は賃貸借契約が終了した場合に返還される金銭であることが明記されました。
- 連帯保証人制度の見直し
- IT重説の本格運用
2017年10月から本格的に運用が開始された「IT重説（重要事項説明のIT化）」により、オンライン会議システムなどを利用して、遠隔地からでも重要事項説明を受けられるようになりました。遠隔地に住むオーナー様や入居者にとっての利便性が向上しています。 - サブリース契約の適正化（2020年12月15日施行）
サブリース（転貸）契約において、貸主と転借人の間のトラブルを未然に防ぐため、勧誘時の虚偽説明の禁止や、特定賃貸借契約の解除に関する規定などが盛り込まれました。
2. 相模原市独自の条例や支援制度（空き家対策関連など）
国レベルの法改正だけでなく、地方自治体独自の条例や制度も賃貸経営に影響を与えることがあります。
- 相模原市空き家対策推進条例
空き家の適切な管理を義務付ける内容や、特定空き家に対する措置などが定められています。所有者には、空き家が周辺環境に悪影響を及ぼさないよう管理する責任があります。 - 相模原市空き家バンク
空き家の有効活用を目的とした制度で、空き家を売却・賃貸したい所有者と、利用したい方を結びつけます。
物件の価値向上とコスト削減に役立つ補助金・助成金
賃貸物件の改修や、特定の設備導入において、国や地方自治体から補助金や助成金が支給される場合があります。これらを活用することで、費用を抑えながら物件の魅力を高めることが可能です。
1. 相模原市が実施するリフォーム補助金（例）
- 耐震改修補助金
地震に対する建物の安全性を高めるための改修工事費用の一部を補助する制度です。特に旧耐震基準（昭和56年以前）の物件を持つオーナー様は検討すべきです。 - 省エネ改修補助金
窓の断熱改修や高効率給湯器の設置など、省エネ性能を高めるリフォーム工事費用の一部を補助する制度です。入居者にも電気代節約というメリットを提供できます。 - バリアフリー改修補助金
手すりの設置や段差解消など、バリアフリー化を進める改修工事費用を補助する制度です。高齢者層の入居を促進する上で有効です。
2. 国の制度（住宅省エネ2025キャンペーンなど）
国レベルでも、環境対策や住宅の質向上を目的とした様々な補助金制度が実施されています。
- 住宅省エネ2025キャンペーン（仮称）
2024年の「住宅省エネ2024キャンペーン」の後継として、今後も省エネ性能の高い住宅へのリフォームや新築を支援する補助金が継続される見込みです。賃貸物件も対象となる場合があります。 - 既存住宅の流通促進・活用に関する補助金
既存住宅の流通を促進するため、インスペクション（住宅診断）や瑕疵保険の加入費用などを補助する制度です。
「住宅省エネ2025キャンペーン」の交付申請（予約含む）の受付を令和７年３月31日（月）から開始します。 | 報道発表資料 | 環境省
【重要】
各補助金・助成金は、年度によって内容が変更されたり、予算に限りがあるため早期に締め切られたりすることがあります。必ず相模原市や国の関連省庁の公式ウェブサイトで最新の情報をご確認いただくか、専門家にお問い合わせください。
根津ハウジングの専門家連携：オーナー様の複雑な問題もワンストップで解決
税金、法改正、補助金といった専門的な知識は、賃貸経営のプロであっても全てを網羅するのは困難です。だからこそ、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。
相模原市南区で長年の実績を持つ根津ハウジングは、オーナー様の複雑な問題を解決するため、税理士、司法書士、弁護士、建築士など、各分野の専門家と強固な連携体制を築いています。
- 税金に関するご相談
提携税理士と連携し、不動産所得の確定申告、経費計上、相続税対策など、税金に関するご相談をサポートします。 - 法改正への対応
最新の法改正情報を常に把握し、契約内容の見直しや、オーナー様が取るべき対応について的確にアドバイスいたします。 - 補助金・助成金の申請サポート
オーナー様の物件で利用可能な補助金・助成金を調査し、申請手続きのサポートや、必要に応じた代行も承ります。
根津ハウジングは、単なる賃貸管理だけでなく、オーナー様の賃貸経営全体をサポートする「経営パートナー」として、多岐にわたる専門知識を要する問題にもワンストップで対応いたします。
まとめ：知ることで広がる賃貸経営の可能性
相模原市南区で賃貸物件を所有するオーナー様にとって、税金、補助金、法改正は避けて通れない重要なテーマです。これらの情報を正しく「知る」ことで、無駄なコストを削減し、物件の価値を高め、さらには予期せぬリスクを回避して、安定した賃貸経営を続けることが可能になります。
全てをご自身で把握しようとせず、信頼できるパートナーに相談することが、賃貸経営成功への近道です。
賃貸管理に関する税金や法改正、活用できる補助金について、さらに詳しく知りたいオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。地域の専門家として、あなたの賃貸経営を全力でサポートいたします。