相模原の不動産相続｜入口整理→手続き→税金→不動産の出口まで、実務で迷わないための完全ガイド【根津ハウジング監修】
相続の相談は「誰に・何から」始めるかで効率が大きく変わります。相模原（南区・中央区・緑区）に特化して30年以上の根津ハウジングが、関係者の整理・必要書類・スケジュール・税金の基本、そして不動産の出口（売却／賃貸／活用／共有整理）を、現場目線で分かりやすく解説します。
まずは「相続の入口」を3つ整える
① 人（関係者）
相続人の範囲・連絡可能性・協力度。
疎遠な相続人や海外在住がいれば早めに把握。
② 物（対象不動産）
登記簿・固定資産税納税通知書・公図/地積測量図・評価証明。私道・越境・残置物の有無。
③ 時間（期限）
相続登記の義務化／相続税申告（原則10か月）／特例の適用期限（居住用3,000万円控除など）。
相模原で使う主な専門家と役割（迷ったらここ）
| 窓口 | 役割 | 得意領域 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 司法書士 | 相続登記／遺産分割協議書の作成サポート | 名義変更・抵当抹消・相続放棄手続連携 | 登記前提の資料集めを前倒し。住所変更・戸籍の収集漏れに注意。 |
| 税理士 | 相続税評価・申告・特例適用の可否判断 | 路線価評価・小規模宅地特例・3,000万円特別控除の適用整理 | 不動産の処分方針とセットで相談。売却時期で税効果が変動。 |
| 不動産会社（根津ハウジング） | 不動産の評価・売却/賃貸/活用の設計 | 仲介・買取・工事後売却の比較／相模原の買い手導線の翻訳 | 囲い込み回避・レインズ公開・価格改定KPIの書面合意が要点。 |
| 行政書士 | 遺言・相続関係説明図・各種許認可 | 協議の前提資料整備／関係者整理 | 登記・税は連携前提。窓口一本化でタイムロスを抑える。 |
スケジュール早見（一般例）
| 時期 | 主な手続き | ポイント |
|---|---|---|
| 〜3か月 | 相続人・遺産の確定／相続放棄・限定承認の検討 | 負債や管理コストを把握。空き家は防犯・雨漏り対策。 |
| 〜4〜6か月 | 遺産分割協議／相続登記準備／評価資料の収集 | 不動産の方針（売却・賃貸・活用）を下案レベルで決める。 |
| 〜10か月 | 相続税申告（必要な場合） | 売却益・控除の取扱いは税理士に確認。売却時期で影響。 |
| 以降 | 名義変更後の売却・賃貸・活用の実行 | 市場状況・維持費を見つつ出口を実装。必要なら買取併走。 |
不動産の「出口」比較｜売却・賃貸・活用・共有整理
| 選択肢 | 概要 | メリット | デメリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|---|
| 仲介売却 | 市場に流して買主を募集 | 価格最大化の余地／買い手層が広い | 整備・内見対応が必要／期間が読みにくい | 立地が良い／時間に余裕がある／相場評価を取りに行きたい |
| 直接買取 | 不動産会社が現金で買い取り | 最短現金化／残置物・劣化も相談可／秘匿性 | 価格は仲介想定より下がりやすい | 期限重視／遠方管理／静かに処理したい |
| 賃貸化 | 相続不動産を賃貸として活用 | 保有しつつ収益化 | 原状回復・管理コスト・空室リスク | 市場ニーズ・建物状態・資金余力がある |
| 一時活用 | 駐車場・資材置場・トランク等 | 維持費圧縮・暫定収益 | 近隣調整・用途制限／恒久解ではない | 売却を急がず価値を保ちたい |
| 共有整理 | 持分売買・代償分割・換価分割の調整 | 紛争抑止／実行しやすい出口を確保 | 合意形成コスト・税務の検証が必要 | 相続人が多数／意向が割れている |
必要書類チェックリスト（最初の相談前に）
- 被相続人の戸籍一式（出生〜死亡）／相続人の戸籍抄本
- 登記簿謄本・公図・地積測量図／固定資産税納税通知書／評価証明
- 遺言書（有無）／遺産目録／預貯金・証券の残高証明
- 建物の図面・契約書・越境・私道・境界に関する合意書等
- 不動産の現況写真（外観・前面道路・境界標・主要設備）
相模原ローカルの論点（売却・活用の設計）
- 相模大野・東林間：通勤×学区×買物のバランス。室内の見栄え改善の費用対効果が出やすい。
- 古淵：車動線×大型商業の訴求。駐車計画・車導線が反響を左右。
- 相模原・上溝：価格と駐車の実用性で勝負。現状渡し＋買取併走が実務的。
- 橋本：将来利便計画を踏まえつつ、接道・境界・私道承諾の整備で評価が大きく変わる。
「業者選び」はここを見る｜根津ハウジング監修『業者チェック項目』
| 評価観点 | 見るべきポイント | 合格ライン |
|---|---|---|
| メリット/リスクの説明 | 売却・賃貸・活用・買取の全選択肢を提示、各リスク（価格・期間・税）を明記 | 〇：書面で比較表を提示 ×：一択誘導 |
| 査定根拠の透明性 | 事例距離・築差・面積補正・接道/騒音・生活導線を数値で提示 | 〇：資料添付 ×：価格だけ |
| ヒアリングの丁寧さ | 相続人の意向・期限・秘匿性を把握し、運用（看板・広告・他社案内）に反映 | 〇：運用合意書あり |
| 契約後サポート | 登記・測量・境界・残置物・税務の工程表を作成し、担当/外部の役割を明確化 | 〇：工程表・費用・期日を可視化 |
| 手数料・サービスの明示 | 仲介手数料の範囲・広告プラン・連絡頻度・レポート頻度 | 〇：書面明記 |
ケース別アドバイス（相続×不動産）
空き家・残置物が多い
現状渡し×仲介／買取の併走で比較。写真・文面の“見栄え”と費用対効果をセットで検討。
再建築不可・接道課題
位置指定道路・私道承諾・セットバック・但し書きの可否を現地と図面で検証。実現性が低い場合は買取も。
共有がまとまらない
代償分割・換価分割・持分売買など選択肢を提示。合意形成のロードマップを先に共有。
住み替え・期限あり
売却・賃貸・買取保証のロードマップを作成。資金計画と税のスケジュールを逆算。
相模原で頼るなら｜根津ハウジングの強み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 地場30年以上 | 駅×買い手導線（学区・車・商業）から逆算し、相続物件の出口を最適化。 |
| 小回り×透明性 | レインズ公開日・他社案内受入・価格改定KPIを書面合意。囲い込みを防止。 |
| 難案件の段取り | 残置物・測量・境界・相続登記・解体まで工程表で一気通貫。 |
| セカンドオピニオン無料 | 他社提案を同じ物差しで比較。価格・期間・税務の落とし所を明確化。 |
不動産相続の無料相談フォーム
FAQ（相模原×不動産相続）
Q. 相続税がかかるか分かりません。
A. 財産総額・控除・特例で変わります。まずは概算の資産一覧を作り税理士へ。売却時期で税効果が変わるため、出口案と一緒に検討します。
Q. 古家・残置物があり遠方で対応できません。
A. 現状渡しでの仲介／買取、片付けや解体の段取りまで一気通貫でサポート可能です。
Q. 近隣に知られず売れますか？
A. 看板・広告をミニマムにし、内見は予約制。必要に応じて買取併走で秘匿性とスピードを両立します。
Q. 共有者の意見が割れています。
A. 代償分割・換価分割・持分売買など選択肢を比較。合意しやすいロードマップをまず作成します。
※ 本記事は一般的な情報提供であり、法的・税務の最終判断は専門家にご相談ください。