相模原で「空き家 × 再建築不可物件」をどう売る？—接道・但し書き・活用まで専門家が整理【根津ハウジング監修】
相模原（南区・中央区・緑区）で再建築不可の空き家を所有している方向けに、売却の選択肢（仲介／買取／活用）、技術的論点（接道・セットバック・私道・43条但し書き・位置指定道路）、進め方をわかりやすく解説します。
まず押さえる：なぜ「再建築不可」？—相模原で頻出する論点
接道要件
敷地が建築基準法の“道路”に2m以上接していない、または道路自体が法的に未接道（私道・通路扱い）であると新築不可。
セットバック
前面道路が4m未満なら、将来の道路中心線からの後退が必要。後退後でも2m接道が取れないと再建築不可のまま。
私道・位置指定
私道の権利関係・通行掘削承諾・位置指定道路の復元・管理不全など、相模原では地権者が分散しがち。
売却・活用の選択肢｜「価格／期間／秘匿性」で使い分け
| 方式 | 概要 | メリット | デメリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|---|
| 仲介（現状売却） | 現状のまま市場で買主を探す。 | 価格最大化の余地／再生目的の買主とマッチすれば強い | 期間が読みにくい／資料整備が重要／金融機関の融資難 | 時間に余裕／立地が良い／再生向け訴求ができる |
| 直接買取（訳あり買取） | 不動産会社が現金で直接買い取り。 | 最短現金化／残置物・権利関係も一体処理可／秘匿性 | 相場より価格が下がる／相見積比較が必須 | 期限厳守／遠方管理・残置物多い／近隣配慮 |
| 段取り改善→仲介 | 測量・越境是正・承諾取得・一部セットバック等を先に整備。 | 買い手の不安低減→価格・成約率が改善 | 費用・期間が先行／全てが改善できるとは限らない | 立地が良く、改善の費用対効果が合う |
| 活用（暫定） | コインP・資材置場・家庭菜園・トランク等の簡易活用。 | 維持費圧縮・収益化 | 用途制限・近隣調整が必要／恒久解ではない | 売却を急がず価値を保ちたい |
技術・制度の打ち手（可能性の洗い出し）
43条但し書き許可の検討
原則接道を満たさない場合でも、安全上支障がない特例的な建築で許可の可能性。用途・規模・経路の安全性を個別審査。
位置指定道路の復元・承諾
過去の位置指定の復元、私道の通行・掘削承諾、管理者同意の取得で状況が改善するケース。
合筆・分筆・隣地買取
接道不足を隣地協議で2m以上確保、あるいは分筆での形状是正。価格と日数の現実性を検証。
セットバック協議
後退により将来建築可へ前進する可能性。境界確定・隅切り・工作物の移設費用を見積。
※ いずれも個別敷地・前面道路の種別・権利関係・行政運用に左右されます。机上ではなく、現地・図面・台帳ベースで検証が必要です。
相模原ローカルの考え方（駅×買い手導線）
- 相模大野・東林間：徒歩・学区・生活利便の訴求が効く。セットバックや私道承諾の整備で評価が上がりやすい。
- 古淵：車移動×大型商業。駐車動線が魅力になる。暫定活用（駐車場）も相性良。
- 相模原・上溝：車動線と価格バランス。現状渡し×買取併走が実務的。
- 橋本：将来利便の期待を加味しつつ、接道・権利整理の可否でシナリオ分岐。
進め方｜相模原での実務フロー
1. 現地・資料調査
公図・測量図・建築台帳・道路台帳・私道負担・越境有無・残置物等を確認。
2. シナリオ作成
現状仲介／直接買取／段取り改善→仲介／暫定活用を比較。費用・期間・価格を同条件で。
3. 運用合意（書面）
レインズ公開日、他社案内受入、価格改定KPI、近隣配慮（看板省略・予約制内見）を明文化。
4. 露出設計
再建築不可の強み変換（土地利用・投資視点）を写真・文面に落とし込む。
5. 交渉・契約
融資可否・用途制限・承諾関係の論点表を提示し、手戻りを回避。
6. 引渡し
残置物処理・境界・承諾書原本の引継ぎ・鍵管理まで工程表で管理。
チェックリスト｜依頼前にここだけ確認
- 接道・道路種別：法42条の道路か、私道承諾は？2m確保可能性は？
- 図面・境界：公図・地積測量図・現況のズレ、越境・ブロックの扱い
- 残置物・劣化：現状渡し可否、軽微補修の費用対効果
- 価格・期間・秘匿性：優先順位を明文化（仲介／買取の基準が定まる）
- 運用ルール：レインズ公開日・他社案内受入・価格改定トリガーを書面合意
相模原で頼るなら｜根津ハウジングの強み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 地場30年以上 | 駅×買い手導線（学区・車・商業）を前提に、再建築不可の“強み変換”を設計。 |
| 小回り×透明性 | レインズ公開日・他社案内・価格改定KPIを書面合意。囲い込みを防止。 |
| 難案件の段取り | 測量・境界・承諾取得・残置物・解体まで工程表で一気通貫。 |
| セカンドオピニオン無料 | 他社査定の根拠・運用の穴を第三者目線で是正。仲介／買取／改善後仲介を同条件で比較。 |
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FAQ（相模原｜空き家×再建築不可）
Q. 銀行の融資が付きにくいと聞きました
A. 一般的に新築不可は融資が難しく、買い手の資金計画が限定されます。価格／期間の希望に応じて、直接買取や改善後仲介も並走し比較します。
Q. 隣地協議や私道承諾はどこまでやるべき？
A. 費用対効果と実現性を先に試算。効果が大きい論点（2m接道化など）から優先します。
Q. 残置物が多く遠方で対応できません
A. 現状渡しでの仲介／直接買取を含め、片付けや解体手配も一気通貫で段取り可能です。
Q. 近隣に知られず売れますか？
A. 看板・広告をミニマムにし、内見は予約制。必要に応じて買取併走で秘匿性とスピードを両立します。
※ 本記事は一般的な解説であり、法的助言ではありません。相模原市・関係機関・専門家へ個別にご確認ください。