「サブリース契約を結んだけど、急に賃料を減額すると言われた…」 「もうサブリースをやめたいのに、管理会社が解約に応じてくれない…」 「『満室保証』のはずが、実際はそうじゃない？」
相模原市南区で賃貸物件を所有するオーナー様の中には、サブリース契約に関するこのようなお悩みを抱えている方が少なくありません。一見、手軽で安心に見えるサブリース契約ですが、その仕組みを十分に理解しないまま契約すると、思わぬトラブルに巻き込まれ、大きな損失を被るリスクが潜んでいます。サブリース契約は、オーナー様（転貸人）が管理会社（転借人）に物件を一括して貸し出し、管理会社がさらに第三者（入居者）に転貸する仕組みです。この契約には、オーナー様にとってメリットがある一方で、賃料減額や解約拒否、高額な違約金請求など、さまざまなトラブルに発展する可能性があります。
この記事では、サブリース契約に潜むリスクとオーナー様が陥りやすい罠を解説し、よくあるトラブル事例とその具体的な解決策をご紹介します。そして、相模原市南区のオーナー様がこれらの問題から解放されるための根津ハウジングの専門的なサポートについてもご案内いたします。
サブリースの基本と潜むリスク
サブリース契約は「一括借り上げ」とも呼ばれ、オーナー様は管理会社に物件を貸し出し、毎月一定の賃料を受け取ることができます。入居者の募集や管理業務は全て管理会社が行うため、オーナー様は手間をかけずに安定収入を得られるというメリットがあります。
しかし、その手軽さの裏には、オーナー様が見落としがちなリスクが潜んでいます。
1. サブリース契約の基本的な仕組み
- オーナー様（転貸人） ⇄ 管理会社（転借人）：賃貸借契約（マスターリース契約）
- 管理会社（転借人） ⇄ 入居者：転貸借契約（サブリース契約）
オーナー様は、入居者がいる・いないに関わらず、管理会社から一定の賃料を受け取ります。管理会社は、入居者から家賃を徴収し、オーナー様に支払う賃料との差額が収益となります。
2. サブリース契約に潜む主なリスク
- 賃料減額請求のリスク
- 借地借家法により、転借人（管理会社）は経済状況の変化などを理由に賃料減額を請求する権利を持っています。周辺相場の変動や空室率の悪化などを理由に、賃料が一方的に引き下げられるケースが多発しています。
- 解約の難しさ
- 借地借家法が適用されるため、オーナー様から管理会社への解約は、原則として「正当事由」が必要となります。これは、オーナー様が入居者に退去を求めるのと同程度の厳しさで、オーナー様が希望しても簡単に解約できないケースが少なくありません。
- 高額な違約金
- 契約書に、オーナー様からの解約時に高額な違約金が設定されていることがあります。この違約金を理由に、オーナー様が解約を断念せざるを得なくなる場合があります。
- 「満室保証」の誤解
- 「満室保証」と謳われていても、実際には一定期間ごとの賃料見直しや、空室期間が長引いた場合の保証額の減額などが契約書に盛り込まれていることがほとんどです。これにより、オーナー様が期待する「満室保証」とは異なる実態が生じることがあります。
- 管理の質の低下
- 入居者からの賃料とオーナー様への支払い賃料の差額が管理会社の利益となるため、修繕費をケチる、入居者対応が遅いなど、管理の質が低下するリスクも考えられます。
よくあるサブリーストラブル事例と具体的な解決策
具体的なトラブル事例と、オーナー様が取るべき解決策を見ていきましょう。
1. 賃料減額の通知がきた！
- 事例:
「周辺相場が下がったため、来月から賃料を20%減額します」と一方的に通知がきた。 - 解決策
- 安易に同意しない
減額請求は法的な権利ですが、必ずしも管理会社の言い値に応じる必要はありません。 - 周辺相場を自分で確認する
地域の不動産会社に相談し、実際にその物件の適正賃料がどのくらいか査定してもらいましょう。 - 交渉する
減額幅の交渉や、契約条件の見直しを提案するなど、話し合いの場を設けます。 - 弁護士に相談する
話し合いで解決しない場合や、法的な妥当性について不安がある場合は、賃貸借契約に詳しい弁護士に相談しましょう。
- 安易に同意しない
2. サブリース契約を解約したいのに応じてもらえない！
- 事例
別の管理方法に切り替えたい、物件を売却したいなどの理由で解約を申し出たが、「正当事由がない」と拒否された。 - 解決策
- 契約内容の再確認
まずは契約書を徹底的に読み込み、解約に関する条項（解約予告期間、違約金、正当事由の定義など）を確認します。 - 交渉
管理会社と直接交渉し、解約の理由や希望を具体的に伝えます。 - 弁護士への相談
借地借家法が適用されるため、オーナー様からの解約には「正当事由」が必要です。弁護士に相談し、法的な解約の可能性や、取るべき手続きについてアドバイスを受けましょう。場合によっては、訴訟を検討することもあります。
- 契約内容の再確認
3. 「満室保証」が機能していない、管理の質が低いと感じる
- 事例
空室が続いていても賃料保証はされているが、修繕対応が遅い、入居者募集が積極的でないなど、管理に不満がある。 - 解決策
- 契約書で管理業務の範囲を確認
契約書に管理業務の内容や報告義務が記載されているかを確認します。 - 具体的に改善を要求
問題点を明確にし、具体的な改善策を管理会社に要求します。 - 書面で記録を残す
口頭でのやり取りだけでなく、メールや書面でやり取りの履歴を残しておきましょう。 - 管理会社の変更検討
改善が見られない場合や、信頼関係が構築できない場合は、サブリース契約の解約を含め、他の管理会社への切り替えを検討します。
- 契約書で管理業務の範囲を確認
根津ハウジングのサブリース問題解決サポート
サブリース契約に関する問題は、複雑な法律や専門知識が絡むため、オーナー様お一人で解決しようとするのは非常に困難です。相模原市南区で賃貸管理のプロとして長年の実績を持つ根津ハウジングは、サブリース契約でお困りのオーナー様に対し、専門的な知識と地域密着のネットワークを活かしたきめ細やかなサポートを提供いたします。
1. 賃貸管理のプロによる「契約内容診断」
現在のサブリース契約書を詳細に拝見し、オーナー様にとって不利な条項や、潜在的なリスクを徹底的に診断します。特に、賃料減額や解約に関する条項、違約金の規定などを分かりやすくご説明いたします。
2. オーナー様に最適な「解決策提案」
契約診断の結果に基づき、オーナー様のご希望や物件の状況に合わせた最適な解決策をご提案します。賃料減額交渉のサポート、サブリース契約の解約に向けたアプローチ、あるいは他の賃貸管理方法への切り替えなど、具体的な選択肢とそのメリット・デメリットを丁寧にご説明いたします。
3. 弁護士・税理士との連携体制
サブリース契約の解約や賃料交渉には、法的な知識が不可欠です。根津ハウジングは、賃貸借契約や不動産トラブルに強い弁護士、税務に関する税理士など、各分野の専門家と強固な連携体制を築いています。オーナー様の状況に応じて、適切な専門家をご紹介し、ワンストップでスムーズな問題解決をサポートします。
4. 安心の「賃貸管理への移行サポート」
サブリース契約を解約し、新たな賃貸管理体制へ移行する際は、入居者への説明、新しい契約書の作成、保証会社との連携など、複雑な手続きが伴います。根津ハウジングが、これらの移行手続きを全て代行し、オーナー様の負担を最小限に抑えながら、安定した賃貸管理へとスムーズに切り替えます。
5. 地域密着によるきめ細やかなフォロー
相模原市南区で30年以上の実績を持つ根津ハウジングは、地域市場の動向を熟知し、迅速な現地対応が可能です。サブリース契約解除後の新たな入居者募集から、日々の管理、物件の維持・向上まで、地域密着ならではのきめ細やかなフォローで、オーナー様の賃貸経営を末永くサポートいたします。
まとめ：サブリースの悩みは専門家へ相談を
サブリース契約に関するトラブルは、オーナー様にとって精神的にも経済的にも大きな負担となります。しかし、適切な知識と専門家のサポートがあれば、これらの悩みを解決し、健全な賃貸経営を取り戻すことが可能です。
相模原市南区でサブリース契約に関するお悩みをお持ちのオーナー様は、決して一人で抱え込まず、私たち根津ハウジングにご相談ください。賃貸管理のプロとして、オーナー様の立場に立ち、最適な解決策を導き出すお手伝いをさせていただきます。無料相談も承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。