賃貸物件を所有するオーナーの皆様、現在の管理会社への不満が募っていませんか？「なぜか空室が埋まらない」「入居者からのクレーム対応が遅い」「収支報告が不明瞭」…日々のストレスから、「いっそのこと、管理会社を変えたい！」と考えている方も少なくないでしょう。
しかし、安易な管理会社の変更は、かえって事態を悪化させるリスクをはらんでいます。大切なのは、感情的な判断ではなく、客観的な事実に基づいて「本当に変えるべきか」を見極めることです。
今回は、現在の賃貸管理会社を変えるべきかどうかの判断基準となる、3つの重要なサインを、その背景にある「賃貸管理の裏側」も交えて徹底解説します。
サイン1：空室率が改善しない
賃貸経営における最大の不安要素は、やはり空室です。「入居者がなかなか決まらない」「いつの間にか空室期間が長引いている」と感じたら、それは現在の管理会社の「入居付け」の能力に問題があるというサインかもしれません。
なぜ空室が続くのか？その裏側にある3つの要因
空室が続く背景には、いくつかの要因が複雑に絡み合っています。
- 家賃設定が相場とずれている
管理会社が提案する家賃は、オーナーの希望を叶えるための「釣り」ではないでしょうか？適正な家賃設定は、地域の市場動向、競合物件の家賃、そして物件の築年数や設備などを総合的に判断して決められます。しかし、経験の浅い管理会社や、オーナーの顔色を伺うだけの管理会社は、地域の相場を無視して安易に高い家賃を提示しがちです。その結果、物件は長期的に空室状態に陥り、最終的には家賃を大幅に下げるか、大規模なリフォームをせざるを得なくなります。 - 募集活動が不十分
多くの管理会社は、大手不動産ポータルサイトに物件を掲載するだけで満足しています。しかし、本当に競争力のある賃貸管理会社は、それだけではありません。- 不動産会社間のネットワーク活用
地域の仲介会社との連携が密接であれば、非公開の入居希望者情報をいち早くキャッチできます。 - 物件の魅力を引き出す工夫
プロのカメラマンによる写真撮影、VR内見の導入、魅力的な物件紹介文の作成など、競合物件との差別化を図るための努力をしているかを確認しましょう。
- 不動産会社間のネットワーク活用
- 物件の魅力が伝わっていない 内見者が「ここに住みたい！」と思える物件にするには、入居者のニーズを理解した提案が不可欠です。
- ターゲット設定の甘さ
学生向け、ファミリー向け、単身者向けなど、物件のターゲットを明確に設定し、それに合わせたリフォームや設備投資を提案できているでしょうか？ - 「空き家」状態の放置
畳の焼け、壁紙の黄ばみ、水回りのカビなど、内見者に不潔な印象を与える状態を放置していませんか？
- ターゲット設定の甘さ
もし、現在の管理会社が「家賃が高いから仕方ない」「相場が厳しい」といった曖昧な返答しかしないのであれば、それは問題解決への意欲がない証拠です。
サイン2：入居者からのクレーム対応が遅い、または不十分
入居者からのクレーム対応は、管理会社の真価が問われる場面です。
「水が出ない」「エアコンが故障した」「隣の部屋の騒音がひどい」…このようなトラブルが起きたとき、迅速かつ丁寧な対応がなければ、入居者の不満は爆発し、最終的には退去につながります。
なぜ対応が遅れるのか？その裏側にある3つの理由
クレーム対応が遅れるのには、管理会社の体制に問題があることが多いです。
- 連絡体制が不十分
- 担当者としか連絡が取れない
担当者が不在のときにクレームが発生した場合、連絡が途絶えてしまうと入居者の不満は募る一方です。24時間対応のコールセンターや、複数名で対応できるチーム体制が整っているかを確認しましょう。
- 担当者としか連絡が取れない
- 外注業者任せの管理体制
管理会社の中には、清掃や修繕などの業務をすべて外部の業者に丸投げしているところも少なくありません。- 連携不足
複数の下請け業者に依頼している場合、責任の所在が不明確になり、対応が遅れる原因となります。 - 中間マージンの発生
外注コストが増えることで、修繕費が高くなり、結果的にオーナーの負担が増えることになります。
- 連携不足
- 入居者とのコミュニケーション不足
クレーム対応は、単に問題を解決するだけでなく、入居者との信頼関係を築くための重要な機会です。しかし、管理会社が入居者とのコミュニケーションを疎かにしている場合、小さな不満が徐々に蓄積し、やがて大きなトラブルに発展するリスクがあります。
賃貸経営は入居者がいて初めて成り立ちます。その入居者の満足度を高めるために、管理会社がどれだけ真剣に向き合っているかを見極めることが重要です。
サイン3：収支報告や修繕提案がずさん
賃貸経営の安定には、健全な財務管理と、物件の資産価値を維持・向上させるための適切な修繕計画が不可欠です。
なぜずさんになるのか？その裏側にある2つの問題点
- 不透明な収支報告
- 報告が遅い、内容が不明瞭
毎月の収支報告が遅れたり、何に使われたのか不明な費用が計上されていたりしませんか？管理会社の「担当者が忙しい」「システム上の都合」といった曖昧な言い訳は、ずさんな管理の表れです。 - 手数料の二重取り
修繕費用に管理手数料を上乗せするなど、不透明な手数料が発生していないかを確認しましょう。
- 報告が遅い、内容が不明瞭
- 場当たり的な修繕提案
- 緊急性の高い修繕にしか対応しない
設備の故障など、緊急性の高い修繕には対応するものの、将来の資産価値向上を見据えた提案（外壁塗装、屋根の防水工事、共有部のリニューアルなど）がありませんか？ - 知識不足
地域のトレンドや最新の設備に関する知識が乏しい場合、適切なリフォーム提案ができません。結果として、物件の陳腐化を早め、空室リスクを高めることになります。
- 緊急性の高い修繕にしか対応しない
健全な賃貸経営を行うためには、管理会社との間で「お金の流れ」が常に透明であることが不可欠です。少しでも不信感を抱いたら、それは見直しを検討すべき重要なサインです。
まとめ：あなたの賃貸経営、本気で考える時期かもしれません
今回ご紹介した3つのサインのうち、ひとつでも当てはまった場合は、現在の管理会社との関係を見直す時期かもしれません。
賃貸管理は、単に家賃を回収し、入居者からの連絡に対応するだけの業務ではありません。相模原という地域の特性を深く理解し、入居者のニーズを先読みし、そして何よりもオーナーの皆様と真剣に向き合う**「パートナー」**としての役割を果たすことが求められます。
もし、現在の管理会社がその役割を十分に果たせていないと感じたなら、それはあなたの賃貸経営を成功に導くための新しいパートナーを探す絶好の機会です。まずは、地域のプロフェッショナルに相談し、現状を分析してもらうことから始めてみませんか？