現在契約している賃貸管理会社に不満を感じ、「別の会社に乗り換えたい」と考えているオーナー様は少なくないでしょう。しかし、「手続きが面倒そう」「違約金はかかるのか」「入居者に迷惑がかからないか」といった不安から、なかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。
結論からお伝えすると、賃貸管理会社の乗り換えは、手順さえしっかり理解していれば決して難しいことではありません。むしろ、新しいパートナーと組むことで、空室が改善したり、収益が安定したりするケースも多々あります。
ここでは、相模原で賃貸管理会社をスムーズに「乗り換える」ための全手順と、失敗しないための注意点を徹底的に解説します。
ステップ1：現在の管理会社との契約内容を徹底的に確認する
賃貸管理会社の乗り換えを検討する際、まず最初に行うべきは、現在の管理会社との「管理委託契約書」を隅から隅まで確認することです。特にチェックすべきは以下の3点です。
1. 解約予告期間
多くの管理委託契約には、解約を申し出る際の「解約予告期間」が定められています。一般的には「解約日の1ヶ月前まで」と設定されていることが多いですが、「3ヶ月前まで」など長期に設定されている場合もあります。この期間を過ぎてしまうと、違約金が発生したり、解約が希望日にできなくなったりする可能性があります。
2. 契約期間
契約書には、契約が「いつからいつまで有効か」という契約期間が記載されています。契約期間の途中で解約する場合、違約金が発生することがあります。違約金の額は、契約書によって様々です。
3. 違約金の有無と条件
契約期間中の解約や、予告期間を無視した解約の場合、違約金の支払いが求められることがあります。金額は、管理手数料の数ヶ月分が一般的です。契約書に記載がないか、あるいはどのような場合に違約金が発生するのかをしっかり確認しましょう。
【注意点】
- 契約書が見つからない場合は、管理会社に再発行を依頼しましょう。口頭での確認ではなく、必ず書面で内容を把握することが重要です。
- もし違約金が発生する場合でも、新しい管理会社と契約するメリットの方が大きいことも多いです。長期的な収益改善を考慮して判断しましょう。
ステップ2：新しい管理会社を探し、相談する
現在の管理会社との契約内容を把握したら、次は新しい管理会社を探す段階に入ります。
1. 複数の会社に相談する
一社だけでなく、複数の管理会社に相談することが重要です。相模原市には数多くの賃貸管理会社が存在しますが、それぞれ得意なエリアや物件種別、管理手数料、サービス内容が異なります。3社程度に絞り込み、相談してみましょう。
2. 新しい管理会社を選ぶ際のチェックポイント
- 地域密着度
相模原市の賃貸市場に精通しているか。物件の近くに店舗があるなど、地域に根差した会社は、入居付けにも強く、トラブル対応も迅速なことが多いです。 - 管理手数料とサービス内容のバランス
手数料が安ければ良いというわけではありません。手数料の中に、どのようなサービスが含まれているのか（入居者募集、家賃集金、クレーム対応、退去立会いなど）を明確に確認しましょう。 - 担当者との相性
これから賃貸経営のパートナーとして長く付き合っていくことになるため、担当者があなたの物件や経営方針に真摯に向き合ってくれるかを見極めることが非常に重要です。
【ポイント】
- 相談時には、現在の管理会社への不満点を具体的に伝えましょう。これにより、新しい管理会社がどのような解決策を提示してくれるかを見ることができます。
- 賃貸管理のプロは、空室物件に対して「なぜ空いているのか」を客観的に分析し、具体的な改善策を提案してくれます。
ステップ3：現在の管理会社に解約を申し入れる
新しい管理会社と契約する意思が固まったら、いよいよ現在の管理会社に解約を申し入れます。
1. 解約の意思表示は「書面」で
トラブルを避けるためにも、解約の意思は口頭ではなく「内容証明郵便」などの書面で通知するのが基本です。契約書に定められた解約予告期間を遵守して通知しましょう。
2. 解約理由を伝える際のポイント
- 感情的にならない
不満があったとしても、冷静かつ客観的な事実のみを伝えましょう。「家賃の入金が遅れた」「対応が遅いと感じた」など、具体的な事例を挙げるとスムーズです。 - 引き継ぎを円滑にするため
感情的な対立は、引き継ぎ作業の妨げになる可能性があります。今後の円滑な引き継ぎを優先し、丁寧に対応しましょう。
ステップ4：引き継ぎ手続きを行う
管理会社の乗り換えにおいて、最も重要なのがこの引き継ぎ作業です。この段階をきちんと行わないと、入居者に迷惑がかかったり、将来的なトラブルの原因になったりします。
1. 入居者情報の引き継ぎ
現在の管理会社から、新しい管理会社に以下の情報を引き継いでもらいます。
- 入居者の氏名、連絡先
- 賃貸借契約書原本
- 敷金預り証、敷金台帳
- 家賃支払い状況
2. 物件情報の引き継ぎ
- 過去の修繕履歴や工事見積書
- 設備の保証書や取扱説明書
- 物件の鍵（入居者分を含む）
【注意点】
- 引き継ぎは、オーナー様、現在の管理会社、新しい管理会社の三者間で行うのが理想的です。
- 引き継ぎが完了したら、新しい管理会社から入居者様へ、管理会社が変更になった旨と新しい連絡先を通知してもらいましょう。これにより、入居者様は安心して生活を続けられます。
まとめ：新しいパートナーで、あなたの賃貸経営を加速させましょう
賃貸管理会社の乗り換えは、不安に感じるかもしれませんが、それはより良い賃貸経営を目指すための前向きな選択です。
相模原の賃貸市場を深く理解し、あなたの物件の特性に合った戦略を提案してくれるパートナーを見つけることができれば、空室の悩みは解消され、賃貸経営はより安定するはずです。
もし、現在の管理会社との関係に悩んでいるのであれば、まずは地域の賃貸管理のプロに相談してみませんか？あなたの抱える不安や課題を共有することで、解決への糸口が見つかるかもしれません。